السعر المحرر 20% على الدخول العقارية بالمغرب 2026: الاختيار والحساب

خيار السعر المحرر 20% باختصار

الخلاصة. منذ فاتح يناير 2025، يمكن للمالك الذي يكتري عقاره لشركة أن يعوّض الاقتطاع بنسبة 10% أو 15% باقتطاع نهائي بنسبة 20% من الكراء الإجمالي. لا خصم 40%، ولا تسوية، ولا تصريح سنوي بهذه الأكرية. هذا الخيار لا يخفض الضريبة إلا إذا كانت مداخيلك الأخرى تضعك أصلاً في شريحتي 34% أو 37%.

قبل 2025، كان الاقتطاع من المنبع على الأكرية مجرد تسبيق. كل سنة يصرّح المالك بأكريته، فتعيد المديرية العامة للضرائب حساب الضريبة وفق الجدول التصاعدي بعد خصم 40%، ثم ترد الفرق أو تطالب به. أضاف قانون المالية 2025 طريقاً ثانياً: سعر موحد بنسبة 20% يقتطعه المكتري ويُبرئ الذمة الضريبية، ويسمى السعر المحرر أو الإبرائي. يشرح هذا الدليل من يحق له الاختيار، وكيف يتم ذلك، ومتى يكلّف هذا الخيار أكثر مما يوفّر.

الإطار القانوني: ما الذي غيّره قانون المالية 2025

يستند هذا الخيار إلى أربع مواد من المدونة العامة للضرائب، عدّلتها المادة 8 من قانون المالية 2025. المادة 64-IV تمنح حق الاختيار. المادة 73-II-F-12° تحدد السعر المحرر في 20%. المادة 86-6° تعفي الأكرية الخاضعة لهذا السعر من التصريح السنوي. المادة 160 مكرر تُلزم المكتري بإجراء الاقتطاع بنسبة 20% بمجرد توصله بنسخة من اختيارك.

وعاء الاقتطاع هو الدخل العقاري الإجمالي الخاضع للضريبة كما تحدده المادة 64-I: مبلغ الأكرية الإجمالي، مضافاً إليه النفقات التي يتحملها المالك عادة وتُحمَّل على المكتري، ومطروحاً منه التكاليف التي يتحملها المالك لحساب المكتري. وتوضح المذكرة الدورية رقم 736 للمديرية العامة للضرائب أن هذا الاقتطاع يُطبَّق دون خصم 40% ودون عتبة 40,000 درهم التي يُعفى دونها المكتري الشركة عادة من الاقتطاع.

تسري هذه المقتضيات على الأكرية المقبوضة ابتداءً من فاتح يناير 2025. أما المالك الذي لا يختار فلا شيء يتغير بالنسبة له: اقتطاع غير محرر بنسبة 10% إذا قلّ الكراء السنوي عن 120,000 درهم، و15% ابتداءً من 120,000 درهم، ثم تسوية وفق الجدول في التصريح المودع قبل فاتح مارس. تفاصيل هذه العتبات في جدول الاقتطاع من المنبع على الكراء 2026.

من يحق له الاختيار، وبالنسبة لأي أكرية

الخيار مخصص للأشخاص الذاتيين الذين تخضع أكريتهم للاقتطاع من المنبع. ويتعلق الأمر بالأكرية التي تدفعها شركة أو إدارة أو جمعية، أو مهني خاضع لنظام النتيجة الصافية الحقيقية أو المبسطة. مكتب مُكرى لشركة ذات مسؤولية محدودة، أو محل تجاري مُكرى لصيدلية، أو شقة تكتريها مقاولة لإسكان أحد أطرها: كل هذه الأكرية مؤهلة.

الكراء الذي يدفعه شخص ذاتي يبقى خارج هذا النظام. فهو لا يخضع للاقتطاع من المنبع، فلا يشمله الخيار: تصرّح به كل سنة ويخضع للجدول بعد خصم 40%. المالك الذي يكري شقة لأسرة ومكتباً لشركة سيخضع إذن لنظامين في الوقت نفسه.

الخيار شامل: يغطي جميع العقارات التي تكريها لمكترين يقومون بالاقتطاع. لا يمكنك الإبقاء على الجدول بالنسبة لمحل واختيار 20% لمحل آخر. طلب واحد يغطي الكل، ويجب أن يتسلم كل مكترٍ معني نسخة منه.

إجراءات الاختيار خطوة بخطوة

الخطوة 1: أودِع طلب الاختيار بطريقة إلكترونية لدى المديرية العامة للضرائب وفق النموذج المعد لذلك، فتسلّمك الإدارة وصلاً. الخطوة 2: سلّم نسخة من هذا الوصل لكل مكترٍ يقوم بالاقتطاع، قبل 30 يوماً على الأقل من تاريخ استحقاق كراء الشهر الموالي لشهر إيداع الطلب. الخطوة 3: يسري الخيار ابتداءً من الشهر الموالي لشهر تسليم النسخة، فيقتطع المكتري 20% بدل 10% أو 15%.

مثال على الجدولة الزمنية: تودع الطلب يوم 2 أكتوبر 2026 وتسلّم الوصل في اليوم نفسه لمكتريك الذي يؤدي الكراء يوم 5 من كل شهر. أجل 30 يوماً قبل كراء 5 نونبر محترم، فيُقتطع كراء نونبر بنسبة 20%. أما أكرية يناير إلى أكتوبر 2026، المقتطعة بنسبة 10% أو 15%، فيجب التصريح بها وفق الجدول قبل فاتح مارس 2027.

لكي تخضع سنة 2027 كاملة لنسبة 20%، يجب أن تكون النسخة بين أيدي مكتريك في أجل أقصاه نهاية نونبر 2026. وللعودة إلى الجدول، المبدأ نفسه: طلب إلكتروني مقابل وصل، ثم نسخة تُسلَّم للمكترين قبل 15 يوماً على الأقل من تاريخ استحقاق كراء الشهر الموالي.

الحساب: 20% من الإجمالي مقابل الجدول بعد الخصم

في الجدول، لا يخضع للضريبة سوى 60% من الكراء الإجمالي بعد خصم 40%. كل درهم من الكراء يكلّف إذن 0.6 مرة سعرك الهامشي. أما مع الخيار فيكلّف 0.20 درهم مهما كان دخلك. نقطة التعادل هي سعر هامشي قدره 33.3%، لأن 0.6 × 33.3% = 20%.

القراءة بسيطة: الخيار لا يوفّر المال إلا على الجزء من الكراء الصافي الذي يقع فوق 100,000 درهم من الدخل الإجمالي الصافي. الأجير الذي يتجاوز أجره الصافي الخاضع للضريبة 180,000 درهم يربح 2.2 نقطة على كل درهم من الكراء. أما المالك الذي يعيش من أكريته وحدها فيؤدي في الغالب أكثر مع الخيار. لاختبار وضعيتك وفق الجدول، استعمل حاسبة الضريبة على الكراء.

ثلاث حالات محسوبة: الدار البيضاء، مراكش، طنجة

الدار البيضاء، إطار عالٍ. أجر صافٍ خاضع للضريبة قدره 240,000 درهم من مشغّل واحد. طابق مكاتب بالمعاريف مُكرى بـ12,000 درهم شهرياً لشركة ذات مسؤولية محدودة، أي 144,000 درهم سنوياً. وفق الجدول، الوعاء العقاري هو 144,000 × 60% = 86,400 درهم، يخضع كله لنسبة 37%: أي 31,968 درهم من الضريبة. اقتطعت الشركة 15%، أي 21,600 درهم، ويبقى 10,368 درهم للأداء عند التصريح. مع الخيار: 144,000 × 20% = 28,800 درهم تُقتطع من المنبع دون تصريح. الربح: 3,168 درهم سنوياً.

مراكش، موظف. دخل صافٍ خاضع للضريبة قدره 90,000 درهم. شقة بجليز مُكراة بـ6,000 درهم شهرياً لمقاولة تُسكن فيها أحد أجرائها، أي 72,000 درهم سنوياً. الوعاء العقاري البالغ 43,200 درهم يرفع الدخل الإجمالي إلى 133,200 درهم: 10,000 درهم بنسبة 30% و33,200 درهم بنسبة 34%، أي 14,288 درهم من الضريبة الإضافية. مع الخيار: 14,400 درهم. الفرق: 112 درهماً لصالح الجدول. هنا لا يقدّم الخيار سوى تبسيط الإجراءات.

طنجة، مستثمر بدون دخل آخر. محل تجاري مُكرى بـ8,000 درهم شهرياً لصيدلية في شكل شركة ذات مسؤولية محدودة، أي 96,000 درهم سنوياً. وفق الجدول: وعاء قدره 57,600 درهم، لا يتجاوز منه الشريحة المعفاة سوى 17,600 درهم، أي 1,760 درهم من الضريبة. الاقتطاع بنسبة 10% خلال السنة (9,600 درهم) يخوّل استرداد 7,840 درهم. مع الخيار: 19,200 درهم دون أي استرداد. الكلفة الإضافية: 17,440 درهم سنوياً.

أخطاء يجب تجنبها قبل الاختيار

الاختيار مع دخل ضعيف. هو الخطأ الأكثر كلفة كما تبيّن حالة طنجة. المتقاعد أو المستثمر الذي لا أجر له يستفيد كلياً من الشريحة المعفاة حتى 40,000 درهم من الدخل الصافي ومن خصم 40%، والخيار يفقده الاثنين. نسيان عتبة 40,000 درهم. دون خيار، لا يقتطع المكتري الشركة الذي يؤدي لك 3,000 درهم شهرياً (36,000 درهم سنوياً) أي شيء. مع الخيار يقتطع 7,200 درهم سنوياً.

فقدان جزء من خصم فوائد قرض السكن الرئيسي. الأكرية الخاضعة للسعر المحرر تخرج من الدخل الإجمالي الخاضع للضريبة، وهو أساس سقف 10% للفوائد القابلة للخصم وفق المادة 28-II. بالنسبة لإطار الدار البيضاء، ينزل السقف من 32,640 درهم إلى 24,000 درهم. إذا كان يؤدي 30,000 درهم من الفوائد، فإنه يفقد 6,000 درهم من الخصم، أي حوالي 2,220 درهم من الضريبة، وينزل ربحه الفعلي إلى أقل من 1,000 درهم. تفاصيل هذه الآلية في دليل خصم فوائد القرض العقاري من الضريبة على الدخل.

تسليم الوصل متأخراً. ما دام المكتري لم يتوصل بالنسخة في الأجل، يستمر في الاقتطاع بنسبة 10% أو 15%، ويجب التصريح بتلك الأشهر وفق الجدول. الاعتقاد بأن التصريح يختفي. الإعفاء لا يشمل إلا الأكرية المقتطعة بنسبة 20%. أكرية الأشخاص الذاتيين والدخول المهنية والأجور المدفوعة من عدة مشغلين تبقى واجبة التصريح قبل فاتح مارس، كما نشرح في دليل التصريح بالدخل العقاري. إهمال السيولة. مع الخيار تقبض 80% من الكراء كل شهر بدل 85% أو 90%، دون أي استرداد في نهاية السنة.

المصادر الرسمية وما يجب تذكره

ما يجب تذكره: السعر المحرر بنسبة 20% يُبرئ الذمة الضريبية عن الأكرية التي تدفعها شركة ويعفيها من التصريح. يصبح مربحاً ابتداءً من سعر هامشي قدره 34%، أي دخل إجمالي صافٍ يفوق 100,000 درهم، ويكلّف غالياً أصحاب الدخل الضعيف. أجرِ الحساب مع إدماج خصم فوائد سكنك الرئيسي، ثم قرّر قبل نهاية نونبر لتغطية السنة الموالية.

مصادر مفيدة

• المديرية العامة للضرائب، البوابة الرسمية
• المذكرة الدورية رقم 736 المتعلقة بالتدابير الجبائية لقانون المالية 2025
• المدونة العامة للضرائب، المواد 64 و73 و86 و160 مكرر
• الضريبة على الدخل الكرائي بالمغرب 2026
• خصم 40% على الدخول العقارية
• حاسبة الضريبة على الكراء بالمغرب

الأرقام الواردة في هذا الدليل استرشادية ومحسوبة وفق جدول الضريبة على الدخل الجاري به العمل في 2026، دون احتساب الخصم عن الأعباء العائلية. وضعيتك تتوقف على مجموع مداخيلك: اعرض اختيارك على محاسب معتمد أو على مركز الضرائب التابع له قبل إيداع طلب الاختيار.

أسئلة شائعة

من يحق له اختيار السعر المحرر 20% على الدخول العقارية؟

الأشخاص الذاتيون الذين تخضع أكريتهم للاقتطاع من المنبع، أي الأكرية التي يدفعها شخص اعتباري أو مهني خاضع لنظام النتيجة الصافية الحقيقية أو المبسطة. الأكرية التي يدفعها أشخاص ذاتيون غير معنية.

هل يجب التصريح بالأكرية الخاضعة للسعر المحرر 20%؟

لا. تعفي المادة 86-6° من المدونة العامة للضرائب من التصريح السنوي الأكرية المقتطعة فعلياً بنسبة 20%. أما المداخيل الأخرى، مثل أكرية الأشخاص الذاتيين أو الأشهر المقتطعة بنسبة 10% أو 15% قبل الاختيار، فتبقى واجبة التصريح قبل فاتح مارس.

ابتداءً من أي دخل يصبح خيار 20% مربحاً؟

وفق الجدول، يكلّف كل درهم من الكراء 60% من سعرك الهامشي. يصبح الخيار مربحاً فوق سعر هامشي قدره 33.3%، أي في شريحتي 34% و37% اللتين تبدآن من 100,000 درهم من الدخل الإجمالي الصافي.

هل تُطبَّق عتبة 40,000 درهم مع الخيار؟

لا. يُطبَّق الاقتطاع المحرر بنسبة 20% ابتداءً من أول درهم من الكراء، دون خصم 40% ودون الإعفاء من الاقتطاع المخصص للكراء السنوي الذي لا يتجاوز 40,000 درهم.

كيف أتراجع عن الخيار وأعود إلى الجدول؟

أودِع طلب إنهاء الخيار إلكترونياً لدى المديرية العامة للضرائب، ثم سلّم نسخة من الوصل لمكتريك قبل 15 يوماً على الأقل من تاريخ استحقاق كراء الشهر الموالي. تعود الأكرية اللاحقة للاقتطاع بنسبة 10% أو 15% والتسوية وفق الجدول.