لماذا يجب إدراج الضريبة في حساب ROI
يحسب معظم المستثمرين العائد الإجمالي أو الصافي دون احتساب ضريبة الدخل (IR). غير أن ضريبة الدخل قد تُخفّض تدفقك النقدي السنوي بآلاف الدراهم وتُقلّص عائد رأس المال الخاص بنسبة 1 إلى 4 نقاط. مشروع بدا مربحاً بناءً على العائد الإجمالي قد يصبح متواضعاً بمجرد احتساب الضريبة بصورة صحيحة.
في المغرب، دخل الإيجار السكني غير المفروش يُصنَّف ضمن "الدخول العقارية" ويخضع لضريبة الدخل (IR). تمر آلية الحساب بخطوتين: خصم جزافي بنسبة 40% من الدخل الإجمالي، ثم تطبيق جدول تصاعدي على الصافي. يشرح لك هذا الدليل كلتا الخطوتين بمثال محسوب حتى تتمكن من تقدير عبءك الضريبي الفعلي وإدراجه في محاكاة ربحيتك.
خصم 40%: كيف يعمل
لأغراض الإيجار السكني غير المفروش، يمنح القانون الضريبي المغربي خصماً جزافياً بنسبة 40% من إجمالي الدخل الكرائي لتغطية جميع الأعباء (صيانة، تأمين، رسوم إدارة). لا تحتاج إلى تبرير النفقات الفردية, الخصم تلقائي. تصبح القاعدة الضريبية إذن: الدخل الإجمالي × 60%.
إذا تجاوزت نفقاتك الحقيقية نسبة 40% من الدخل الإجمالي (تجديد جوهري، تكاليف إدارة مرتفعة)، يمكنك اختيار نظام "الدخل المهني" وخصم النفقات الفعلية. يستلزم هذا نظاماً محاسبياً رسمياً وتسجيلاً مهنياً. تبقى الغالبية العظمى من المالكين الأفراد في النظام الجزافي الأبسط.
بعد تطبيق الخصم، يُضاف صافي الدخل الضريبي إلى دخلك الشخصي الآخر ويخضع لجدول IR التصاعدي. إذا كان الكراء مصدر دخلك الوحيد، لا يُطبَّق سوى الجدول أدناه. اختبر أثر هذا العبء في حاسبة ROI بإضافته إلى تكاليفك الشهرية الجارية.
عتبة الإعفاء: 30,000 درهم سنوياً
يُعفى دخل الإيجار الإجمالي الأقل من 30,000 درهم سنوياً (نحو 2,500 درهم/شهر) من ضريبة الدخل في المغرب للمالكين الأفراد الذين يؤجّرون عقارات سكنية غير مفروشة. دون هذه العتبة لا تُستحق أي ضريبة على هذا الدخل، لكن التصريح السنوي يبقى إلزامياً: تذكّر المديرية العامة للضرائب بأن الدخول العقارية التي لا تتجاوز 40,000 درهم يجب التصريح بها أيضاً.
إذا كنت تملك عدة عقارات، تُجمَع إيجاراتها الإجمالية. استوديوان يدرّ كل منهما 2,000 درهم/شهر (24,000 درهم/سنة لكل منهما) يبدوان تحت العتبة بمفردهما، لكن مجتمعَيْن بـ 48,000 درهم/سنة يتجاوزانها ويصبحان خاضعَيْن للضريبة. خطّط لمحفظتك مع مراعاة هذا التجميع.
تنطبق العتبة على الدخل الإجمالي قبل خصم 40%. تُحدَّد بموجب قانون المالية السنوي وقد تُعدَّل سنوياً. تحقق دائماً من العتبة السارية لدى المديرية العامة للضرائب.
جدول IR 2026: الشرائح والمعدلات
جدول IR 2026 (يُطبَّق على صافي الدخل الضريبي السنوي بعد خصم 40%):
- 0%: من 0 إلى 40,000 درهم
- 10%: من 40,001 إلى 60,000 درهم
- 20%: من 60,001 إلى 80,000 درهم
- 30%: من 80,001 إلى 100,000 درهم
- 34%: من 100,001 إلى 180,000 درهم
- 37%: فوق 180,000 درهم
تُطبَّق هذه المعدلات على صافي الدخل الضريبي (الإيجار الإجمالي بعد خصم 40%)، وليس على الإيجار الإجمالي المحصَّل.
الجدول تصاعدي: كل شريحة لا تُفرض عليها سوى معدلها الخاص. إذا بلغ صافي دخلك الضريبي 65,000 درهم، تدفع 0% على أول 40,000 درهم، و10% على الـ 20,000 درهم التالية، و20% على الـ 5,000 درهم المتبقية, أي 3,000 درهم إجمالاً. لا تدفع 20% على كامل الـ 65,000 درهم.
المعدل الفعلي (إجمالي الضريبة / الإيجار الإجمالي) أقل دائماً من المعدل الهامشي. لمعظم المالكين أصحاب العقار المتوسط، يبقى المعدل الفعلي بين 1% و6% من الإيجار الإجمالي. يرتفع بشكل ملحوظ للمحافظ التي تُدرّ أكثر من 150,000 درهم/سنة إيجاراً إجمالياً.
حساب تفصيلي: مثال الدار البيضاء 8,000 درهم/شهر
شقة مؤجَّرة بـ 8,000 درهم/شهر (96,000 درهم/سنة إجمالاً). هذا المبلغ يتجاوز عتبة الإعفاء 30,000 درهم. الخطوة 1 (القاعدة الضريبية: 96,000 × 60% = 57,600 درهم. الخطوة 2) تطبيق الجدول: 0% على 40,000 درهم = صفر. 10% على 17,600 درهم (= 57,600 - 40,000) = 1,760 درهم. IR السنوي الإجمالي = 1,760 درهم، أي نحو 147 درهم/شهر.
المعدل الفعلي على الإيجار الإجمالي: 1,760 / 96,000 = 1.83%. عند هذا المستوى العبء الضريبي محدود. أما مالك يملك عدة عقارات تُدرّ 200,000 درهم/سنة إجمالاً، فالقاعدة الضريبية تصبح 120,000 درهم. IR: 0 + 2,000 + 4,000 + 6,000 + 6,800 = 18,800 درهم/سنة (~1,567 درهم/شهر). المعدل الفعلي: 9.4% من الإجمالي.
أدرج هذا الاحتياط في حاسبة ربحية الكراء بإضافته إلى التكاليف الشهرية الجارية. في مثال الـ 8,000 درهم/شهر، 147 درهم شهرياً يُقلّل التدفق النقدي قليلاً لكنه يبقى مُدَاراً بيسر. عند مستويات دخل أعلى، يصبح الأثر معتبراً ويجب توقعه من مرحلة المحاكاة الأولى.
الإيجار المفروش وAirbnb: معاملة ضريبية مختلفة
قد يُصنَّف الإيجار المفروش (بما فيه Airbnb) دخلاً مهنياً إذا مورس بصفة اعتيادية ومنتظمة، فيخرج من نظام "الدخول العقارية" ليدخل في نظام الأرباح المهنية ذي قواعد الخصم المختلفة. الحدّ الفاصل بين "مفروش عرضي" و"مفروش اعتيادي" تقدّره الإدارة الضريبية وفق حجم النشاط وتكراره.
يتيح النظام المهني خصم النفقات الفعلية (رسوم المنصة، التنظيف، التأمين، إهلاك الأثاث...)، مما قد يكون مفيداً للعقارات ذات نسبة إشغال مرتفعة. يستلزم ذلك محاسبة رسمية وتسجيلاً مهنياً وتصريحات أكثر تكراراً. لمشغّلي Airbnb المكثفين، قد يكون المكسب مُعتبَراً.
يقارن دليل Airbnb مقابل الكراء طويل المدى النموذجين من حيث الدخل الإجمالي والأعباء وجهد التسيير. الإعلان عن دخل الكراء إلزامي مهما كانت الاستراتيجية، وعقوبات عدم التصريح قد تكون ثقيلة.
استراتيجيات التحسين الضريبي المشروع
في نظام الخصم الجزافي (40%)، يبقى الخصم ثابتاً ولا يمكن تجاوزه. إن كنت تموّل الشراء بقرض، فالفوائد المدفوعة ضمن نفقاتك الفعلية. في النظام المهني (النفقات الحقيقية)، تكون هذه الفوائد قابلة للخصم مما يُخفّض الوعاء الضريبي, سبب إضافي للمقارنة الدقيقة بين النظامين.
استراتيجية أخرى: توزيع أشغال التجديد الكبرى على سنوات ذات دخل مرتفع. تجديد كبير في سنة إيجاراتها مرتفعة يُنشئ عبئاً قابلاً للخصم (في نظام النفقات الحقيقية) يُعوّض جزئياً الدخل الأعلى. يستلزم ذلك تخطيطاً ضريبياً استباقياً.
إن كنت تستثمر بصفتك الشخصية وتتقاضى راتباً أيضاً، فتراكم الراتب والدخل العقاري قد يرفعك إلى شرائح IR الأعلى. استخدم حاسبة ROI لاختبار مستويات أعباء مختلفة وقياس الأثر الصافي لكل سيناريو.
FAQ ومصادر حول ضريبة الكراء بالمغرب 2026
- إيجاري 2,800 درهم/شهر، هل أدفع IR؟ نعم، 2,800 × 12 = 33,600 درهم/سنة إجمالاً، فوق عتبة 30,000. لكن القاعدة الضريبية: 33,600 × 60% = 20,160 درهم, بمعدل 0% (دون شريحة 40,000). IR = صفر. يجب التصريح لكن لا تدفع ضريبة.
- هل يمكن خصم رسوم الوكالة؟ في نظام الجزاف (40%)، تُفترض تغطية جميع الأعباء بالخصم, لا خصم إضافي. في نظام النفقات الفعلية، نعم.
- متى يكون التصريح؟ التصريح السنوي بضريبة الدخل يستوجب الإيداع عادةً قبل فاتح مارس من السنة التالية. راجع دليلنا خطوة بخطوة للتصريح بالدخل العقاري للإجراءات كاملة.
- هل تتغير المعدلات سنوياً؟ نعم، يمكن لقانون المالية السنوي تعديل المعدلات والعتبات. راجع موقع المديرية العامة للضرائب كل سنة.
مصادر مفيدة
استخدم حاسبة مردودية الإيجار في المغرب
Gratuit · Résultats en 2 minutes
