Comment calculer le ROI immobilier au Maroc ?

Le ROI immobilier (retour sur investissement) au Maroc se calcule en divisant le flux de trésorerie net annuel par le montant des fonds propres investis (acompte + frais d'acquisition + travaux), puis en multipliant par 100. Les frais d'acquisition incluent le droit d'enregistrement (4 %), la conservation foncière (1,5 %) et les honoraires de notaire (environ 1,2 % avec TVA). Le flux net annuel correspond aux loyers perçus moins les mensualités de crédit et les charges (syndic, entretien, taxe).

Quelle est la différence entre location longue durée et Airbnb au Maroc ?

En longue durée, le loyer mensuel est fixe et le calcul de rentabilité utilise directement ce loyer. En mode Airbnb, le revenu mensuel estimé est égal au tarif nuit × 30 × taux d'occupation. La rentabilité Airbnb peut être plus élevée mais comporte plus de gestion et de vacance ; ce simulateur permet de comparer les deux en fonction de vos paramètres.

Quels sont les frais d'acquisition d'un bien immobilier au Maroc ?

Les principaux frais sont : le droit d'enregistrement (4 % du prix), la conservation foncière (1,5 %) et les honoraires de notaire (environ 1 % + TVA, soit 1,2 %). Au total, prévoyez environ 7 % du prix d'achat en frais d'acquisition. Notre simulateur utilise 7 % par défaut mais vous pouvez ajuster ce pourcentage.

Simulateur d'Investissement Immobilier au Maroc

Calculez votre rentabilité locative (longue durée ou Airbnb) en quelques clics.

Calcul de Rentabilité Locative (Longue Durée vs Airbnb)

Mode de revenu

Prix d'achat (MAD)Frais d'acquisition (%)Travaux / rénovation (MAD)

Financement

Acompte (MAD)Taux d'intérêt (%)Durée du prêt (années)

Charges mensuelles

Syndic + entretien + taxe (MAD/mois)

Loyer mensuel (MAD)

Mensualité crédit

5.504 MAD

Fonds propres investis

270.000 MAD

Revenu mensuel estimé

8.000 MAD

Cash-flow net annuel

5.951 MAD

ROI Cash-on-Cash

2.20 %

Projection sur 5 ans

Frais d'acquisition immobilière au Maroc : ce qu'il faut savoir

Investir dans l'immobilier au Maroc implique des frais d'acquisition qu'il est essentiel d'intégrer dans votre calcul de rentabilité. Ces frais viennent s'ajouter au prix d'achat et réduisent le rendement cash-on-cash si on les ignore. Voici les postes principaux.

Le droit d'enregistrement (4 %)

Le droit d'enregistrement, ou « droit d'enregistrement », est dû lors de la formalité d'enregistrement de l'acte auprès de l'Administration. Il est en général calculé sur la base du prix de vente déclaré et s'élève à 4 % pour les immeubles bâtis et les terrains urbains. Ce pourcentage est fixé par la réglementation marocaine et doit être prévu dès l'estimation du coût total d'acquisition.

La conservation foncière (1,5 %)

La conservation foncière (Conservation foncière) correspond aux frais d'immatriculation ou de mutation du bien au livre foncier. Elle est en général de l'ordre de 1,5 % de la valeur du bien. Cette étape est indispensable pour sécuriser votre titre de propriété et rendre la situation juridique du bien opposable aux tiers. Négliger ce poste fausserait le calcul du montant total à débourser à l'achat.

Les honoraires du notaire (environ 1 % + TVA)

Les honoraires du notaire (ou de l'adoul selon le type d'acte) sont le plus souvent calculés sur la base du prix du bien. En pratique, on retient souvent environ 1 % du prix, auquel s'ajoute la TVA (20 %), soit environ 1,2 % au total. Ces frais couvrent la rédaction et l'authentification de l'acte, ainsi que les formalités associées.

En additionnant le droit d'enregistrement (4 %), la conservation foncière (1,5 %) et les honoraires notariés (environ 1,2 %), on obtient un total d'environ 6,7 à 7 % du prix d'achat. C'est pourquoi notre simulateur utilise par défaut un taux de 7 % pour les frais d'acquisition : cela permet d'obtenir une estimation réaliste du montant des fonds propres à engager et donc du ROI. En ajustant ce pourcentage, vous pouvez affiner le calcul selon votre situation (type de bien, région, négociation avec le notaire, etc.).

Exemple concret : investissement locatif à Casablanca

Prenons l'exemple d'un appartement de 1,2 million MAD dans le quartier Maarif à Casablanca. Avec un acompte de 240 000 MAD (20 %), un taux d'intérêt de 4,5 % sur 20 ans, et un loyer mensuel de 9 500 MAD, le calcul donne un cash-flow net annuel d'environ 7 200 MAD après déduction des charges (syndic, entretien, taxe foncière). Les frais d'acquisition (7 % = 84 000 MAD) portent l'investissement initial à 324 000 MAD. Le ROI cash-on-cash s'élève ainsi à environ 2,2 %, ce qui est typique pour un investissement locatif stable dans la capitale économique. Casablanca offre une demande locative constante grâce à sa population active et ses entreprises, garantissant une vacance minimale.

Rentabilité Airbnb à Marrakech : le potentiel saisonnier

Marrakech présente un profil différent avec son marché touristique. Un riad de 800 000 MAD dans la médina peut générer un revenu Airbnb significatif. Avec un tarif nuit de 600 MAD et un taux d'occupation de 65 % (forte saisonnalité : pics en été et pendant les festivals), le revenu mensuel estimé atteint environ 11 700 MAD. Cependant, les charges sont plus élevées (gestion, ménage, maintenance) : environ 2 500 MAD/mois. Avec un crédit de 640 000 MAD (acompte 20 %), le cash-flow net mensuel peut atteindre 3 500 MAD en moyenne, soit environ 42 000 MAD/an. Sur un investissement initial de 176 000 MAD (acompte + frais), cela représente un ROI de près de 24 %. Attention : cette rentabilité dépend fortement de la saisonnalité et de la gestion active de la propriété.

Tangier : croissance professionnelle et locative

Tangier bénéficie de l'expansion du port Tanger-Med et de l'activité économique croissante. Un appartement de 900 000 MAD dans le quartier résidentiel moderne peut être loué à 7 200 MAD/mois en longue durée. Avec un acompte de 180 000 MAD et un crédit à 4,5 % sur 20 ans, les mensualités s'élèvent à environ 4 200 MAD. Après charges (1 800 MAD/mois), le cash-flow net mensuel est d'environ 1 200 MAD, soit 14 400 MAD/an. L'investissement initial (acompte 180k + frais 63k) totalise 243 000 MAD, donnant un ROI cash-on-cash d'environ 5,9 %. Tangier offre un bon équilibre entre rentabilité et stabilité, avec une demande locative soutenue par les professionnels et les familles attirées par le développement économique de la région.

Questions fréquentes

Comment calculer le ROI immobilier au Maroc ?: Le ROI immobilier (retour sur investissement) au Maroc se calcule en divisant le flux de trésorerie net annuel par le montant des fonds propres investis (acompte + frais d'acquisition + travaux), puis en multipliant par 100. Les frais d'acquisition incluent le droit d'enregistrement (4 %), la conservation foncière (1,5 %) et les honoraires de notaire (environ 1,2 % avec TVA). Le flux net annuel correspond aux loyers perçus moins les mensualités de crédit et les charges (syndic, entretien, taxe).
Quelle est la différence entre location longue durée et Airbnb au Maroc ?: En longue durée, le loyer mensuel est fixe et le calcul de rentabilité utilise directement ce loyer. En mode Airbnb, le revenu mensuel estimé est égal au tarif nuit × 30 × taux d'occupation. La rentabilité Airbnb peut être plus élevée mais comporte plus de gestion et de vacance ; ce simulateur permet de comparer les deux en fonction de vos paramètres.
Quels sont les frais d'acquisition d'un bien immobilier au Maroc ?: Les principaux frais sont : le droit d'enregistrement (4 % du prix), la conservation foncière (1,5 %) et les honoraires de notaire (environ 1 % + TVA, soit 1,2 %). Au total, prévoyez environ 7 % du prix d'achat en frais d'acquisition. Notre simulateur utilise 7 % par défaut mais vous pouvez ajuster ce pourcentage.