ما الذي تؤديه عند إعادة بيع عقار في المغرب
عند بيع شقة أو فيلا أو قطعة أرض في المغرب، يخضع الربح المحقق للضريبة على الأرباح العقارية (TPI). البائع هو من يؤديها، وقت البيع، ويتوقف مبلغها على فائض القيمة لديك، لا على ثمن البيع وحده.
كثير من المستثمرين يركزون على العائد الكرائي وينسون مرحلة الخروج. وقد تصل هذه الضريبة إلى عشرات الآلاف من الدراهم عند إعادة البيع. معرفتها مسبقا تغيّر ثمن بيعك الصافي، وبالتالي مردوديتك الحقيقية على طول دورة الاستثمار.
يشرح هذا الدليل طريقة الحساب الدقيقة، النسبة، الحد الأدنى للاشتراك، الإعفاءات وإجراء التصريح، مع مثال محسوب في الدار البيضاء.
الإطار القانوني: ما تنص عليه المدونة العامة للضرائب
تخضع ضريبة الأرباح العقارية للمواد من 61 إلى 65 من المدونة العامة للضرائب (CGI). وتطبق على الربح المسجل عند التفويت بعوض لعقار أو حق عيني عقاري يوجد في المغرب.
المبدأ واضح: الربح الخاضع للضريبة هو الفرق بين ثمن التفويت وثمن الاقتناء، بعد تصحيحه ببعض المصاريف وبمعامل إعادة التقييم. تحدد المادة 65 طرق هذا الحساب، ومنها النسبة الجزافية 15% لمصاريف الاقتناء غير المبررة.
تندرج هذه الضريبة ضمن الضريبة على الدخل، في صنف الأرباح العقارية. يصرّح بها البائع ويؤديها تلقائيا، غالبا عبر الموثق الذي يحرر العقد.
كيف يُحسب فائض القيمة الخاضع للضريبة
يتبع الربح الصافي الخاضع للضريبة هذا المنطق: ثمن التفويت ناقص (ثمن الاقتناء المعاد تقييمه + مصاريف الاقتناء + نفقات الاستثمار + فوائد القرض). كل بند يخفض وعاءك الضريبي، وبالتالي ضريبتك.
يُعاد تقييم ثمن الاقتناء بمعامل تحيين تنشره المديرية العامة للضرائب كل سنة، حسب عدد سنوات الاحتفاظ بالعقار. كلما طالت مدة الاحتفاظ ارتفع المعامل، ما يرفع ثمن الاقتناء المعتمد ويخفض فائض القيمة الخاضع للضريبة.
تُقدّر مصاريف الاقتناء (رسوم التسجيل، أتعاب الموثق، المحافظة العقارية) جزافيا بنسبة 15% من ثمن الاقتناء، إلا إذا بررت مبلغا أعلى بالفواتير. كما تُخصم نفقات الأشغال وفوائد القرض الذي موّل الشراء، شرط أن تكون مبررة.
نسبة 20% والحد الأدنى للاشتراك 3%
نسبة الضريبة هي 20% تطبق على فائض القيمة الصافي. هذه هي القاعدة العامة لأغلب عمليات بيع العقارات السكنية أو الأراضي التي يملكها الأفراد.
يضاف إلى هذه القاعدة حد أدنى للاشتراك: لا يمكن أن تقل الضريبة عن 3% من ثمن التفويت، حتى لو كان ربحك ضعيفا أو منعدما. تؤدي إذن المبلغ الأعلى بين 20% من فائض القيمة و3% من ثمن البيع.
تفاجئ هذه الآلية كثيرا من البائعين. ففي حالة ربح متواضع، يطبق غالبا الحد الأدنى 3%، ما يجعل الضريبة متناسبة مع ثمن البيع لا مع الربح الفعلي.
حساب خطوة بخطوة: مثال بيع في الدار البيضاء
لنأخذ شقة اشتُريت في الدار البيضاء سنة 2016 بمبلغ 1,200,000 درهم وأعيد بيعها سنة 2026 بمبلغ 1,800,000 درهم. أنجزت أشغالا بقيمة 80,000 درهم مبررة بالفواتير.
الخطوة 1: يُعاد تقييم ثمن الاقتناء. بمعامل توضيحي قدره 1.10 لحوالي عشر سنوات احتفاظ، يصبح 1,320,000 درهم. الخطوة 2: نضيف مصاريف الاقتناء الجزافية 15% (180,000 درهم) والأشغال (80,000 درهم). يبلغ مجموع ما يُخصم 1,580,000 درهم.
الخطوة 3: فائض القيمة الصافي هو 1,800,000 − 1,580,000 = 220,000 درهم. الضريبة بنسبة 20% تعطي 44,000 درهم. الخطوة 4: نقارن مع الحد الأدنى 3% من ثمن التفويت، أي 54,000 درهم. تؤدي المبلغ الأعلى: 54,000 درهم. الحد الأدنى هو الغالب هنا، وهذا يوضح لماذا يجب دائما التحقق من الحسابين.
يتوقف المعامل الدقيق على سنة الاحتفاظ وتنشره المديرية العامة للضرائب: استعمل القيمة الرسمية لسنة البيع للحصول على رقم دقيق.
الإعفاءات: السكن الرئيسي، الهبات، البيوع الصغيرة
تُعفى عدة حالات كليا من هذه الضريبة. أشهرها السكن الرئيسي: يُعفى بيع المسكن الذي تشغله كسكن رئيسي عندما تبلغ مدة الإشغال العتبة المنصوص عليها في المدونة العامة للضرائب، وهي غالبا ست سنوات حسب التأويل الإداري الجاري.
كما تُعفى التفويتات بين الأقارب (الهبة لفائدة الأصول والفروع والأزواج والإخوة والأخوات) والبيوع ذات القيمة الضعيفة التي يبقى مجموعها السنوي دون العتبة المحددة في المدونة.
هذه العتبات والمدد تتغير مع قانون المالية. قبل الاعتماد على إعفاء، اطلب تأكيد وضعك الدقيق من المديرية العامة للضرائب أو من موثقك: سنة إشغال ناقصة قد تحوّل بيعا معفى إلى بيع خاضع للضريبة.
التصريح: أجل 30 يوما ودور الموثق
يُصرّح بهذه الضريبة وتُؤدى تلقائيا. يودع البائع التصريح لدى مصالح الإدارة الضريبية داخل أجل 30 يوما من تاريخ التفويت، مرفقا بالأداء.
عمليا، يحسب الموثق الذي يحرر عقد البيع الضريبة، يقتطعها من الثمن ويدفعها للإدارة. تحقق دائما من حسابه، خصوصا الاختيار بين 20% والحد الأدنى 3%، لأن الخطأ يقع على عاتقك.
منذ الإصلاحات الأخيرة، يمكنك أيضا أن تطلب من الإدارة رأيا مسبقا حول مبلغ الضريبة قبل التوقيع. هذه الاستشارة تؤمّن عمليتك وتجنّبك التسويات بعد البيع.
الأخطاء الشائعة والتحسين القانوني
الخطأ الأول: التخلص من فواتير الأشغال. بدون إثبات، تفقد خصما يخفض مباشرة فائض القيمة الخاضع للضريبة. احتفظ بالفواتير والعقود وإثباتات الأداء منذ الشراء.
الخطأ الثاني: نسيان إعادة تقييم ثمن الاقتناء. على مدة احتفاظ طويلة، يصنع معامل التحيين فرقا حقيقيا. الخطأ الثالث: البيع قبيل بلوغ مدة إعفاء السكن الرئيسي، في حين كانت بضعة أشهر من الصبر كافية.
يعني التحسين القانوني التخطيط للخروج منذ الشراء: الاحتفاظ بكل المبررات، إدماج الضريبة في ثمن البيع المستهدف، ومحاكاة مردوديتك الصافية من الضريبة عبر حاسبة الضريبة الكرائية ومحاكي المردودية.
أسئلة شائعة + مصادر حول TPI في المغرب 2026
- هل تُحسب الضريبة على ثمن البيع أم على الربح؟ على الربح (فائض القيمة الصافي بنسبة 20%)، مع حد أدنى 3% من ثمن البيع يطبق إذا كان أعلى.
- من يؤدي الضريبة، المشتري أم البائع؟ البائع. يقتطعها الموثق عادة من الثمن وقت التوقيع.
- هل سكني الرئيسي معفى؟ نعم، إذا أشغلته كسكن رئيسي طوال المدة المنصوص عليها في المدونة (غالبا ست سنوات). أكّد المدة الدقيقة مع المديرية العامة للضرائب.
- ماذا لو بعت بخسارة؟ يبقى الحد الأدنى 3% من ثمن التفويت مستحقا، إلا في حالات الإعفاء.
- ما هو أجل التصريح؟ داخل 30 يوما من البيع، مع الأداء التلقائي.
مصادر مفيدة
استخدم حاسبة مردودية الإيجار في المغرب
Gratuit · Résultats en 2 minutes
