Ce que vous payez quand vous revendez un bien au Maroc
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Quand vous vendez un appartement, une villa ou un terrain au Maroc, le profit réalisé est soumis à la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI). C'est le vendeur qui la paie, au moment de la cession, et son montant dépend de votre plus-value, pas du prix de vente seul.
Beaucoup d'investisseurs raisonnent rendement locatif et oublient la sortie. La TPI peut représenter plusieurs dizaines de milliers de MAD sur une revente. La connaître à l'avance change votre prix de vente net, et donc votre rentabilité réelle sur tout le cycle d'investissement.
Ce guide détaille le calcul exact, le taux, la cotisation minimale, les exonérations et la procédure de déclaration, avec un exemple chiffré à Casablanca.
Le cadre légal : ce que dit le Code Général des Impôts
La TPI est régie par les articles 61 à 65 du Code Général des Impôts (CGI). Elle s'applique au profit constaté lors de la cession à titre onéreux d'un bien immobilier ou d'un droit réel immobilier situé au Maroc.
Le principe est posé clairement : le profit imposable est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, corrigé de certains frais et d'un coefficient de réévaluation. L'article 65 fixe les modalités de ce calcul, dont le forfait de 15% pour les frais d'acquisition non justifiés.
La TPI relève de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des profits fonciers. Elle est déclarée et payée spontanément par le vendeur, en général par l'intermédiaire du notaire qui rédige l'acte.
Comment se calcule la plus-value imposable
Le profit net imposable suit cette logique : prix de cession moins (prix d'acquisition réévalué + frais d'acquisition + dépenses d'investissement + intérêts d'emprunt). Chaque poste réduit votre base imposable, donc votre impôt.
Le prix d'acquisition est réévalué grâce à un coefficient d'actualisation publié chaque année par la DGI, selon le nombre d'années de détention. Plus vous gardez le bien longtemps, plus le coefficient est élevé, ce qui augmente le prix d'acquisition retenu et réduit la plus-value taxable.
Les frais d'acquisition (droits d'enregistrement, honoraires de notaire, conservation foncière) sont évalués forfaitairement à 15% du prix d'acquisition, sauf si vous justifiez un montant supérieur par des factures. Les travaux d'investissement et les intérêts du crédit ayant financé l'achat sont aussi déductibles, à condition d'être justifiés.
Le taux de 20% et la cotisation minimale de 3%
Le taux de la TPI est de 20% appliqué à la plus-value nette. C'est la règle générale pour la plupart des cessions de biens d'habitation ou de terrains détenus par des particuliers.
Une cotisation minimale s'ajoute à cette règle : l'impôt ne peut jamais être inférieur à 3% du prix de cession, même si votre profit est faible ou nul. Vous payez donc le plus élevé des deux montants, entre 20% de la plus-value et 3% du prix de vente.
Cette mécanique surprend beaucoup de vendeurs. Sur une plus-value modeste, c'est presque toujours le minimum de 3% qui s'applique, ce qui rend l'impôt proportionnel au prix de vente et non au gain réel.
Calcul pas à pas : exemple d'une vente à Casablanca
Prenons un appartement acheté à Casablanca en 2016 pour 1 200 000 MAD et revendu en 2026 pour 1 800 000 MAD. Vous avez réalisé 80 000 MAD de travaux justifiés par factures.
Étape 1 : le prix d'acquisition est réévalué. Avec un coefficient illustratif de 1,10 pour environ dix ans de détention, il passe à 1 320 000 MAD. Étape 2 : on ajoute le forfait de frais d'acquisition de 15% (180 000 MAD) et les travaux (80 000 MAD). Le total déductible atteint 1 580 000 MAD.
Étape 3 : la plus-value nette est de 1 800 000 − 1 580 000 = 220 000 MAD. La TPI à 20% donne 44 000 MAD. Étape 4 : on compare à la cotisation minimale de 3% du prix de cession, soit 54 000 MAD. Vous payez le montant le plus élevé : 54 000 MAD. Le minimum l'emporte ici, ce qui montre pourquoi il faut toujours vérifier les deux calculs.
Le coefficient exact dépend de l'année de détention et est publié par la DGI : utilisez la valeur officielle de l'année de vente pour un chiffre précis.
Les exonérations : résidence principale, donations, petites cessions
Plusieurs cas échappent totalement à la TPI. Le plus connu est la résidence principale : la vente du logement que vous occupez à titre d'habitation principale est exonérée lorsque la durée d'occupation atteint le seuil prévu par le CGI, généralement six ans selon l'interprétation administrative courante.
Sont aussi exonérées les cessions entre proches (donation au profit des ascendants, descendants, époux, frères et sœurs) et les cessions de faible valeur dont le total annuel reste sous le seuil fixé par le CGI.
Ces seuils et ces durées évoluent avec la loi de finances. Avant de compter sur une exonération, faites confirmer votre situation exacte par la DGI ou votre notaire : une année d'occupation manquante peut transformer une vente exonérée en vente taxable.
La déclaration : délai de 30 jours et rôle du notaire
La TPI se déclare et se paie de façon spontanée. Le vendeur dépose la déclaration auprès des services de l'administration fiscale dans les 30 jours qui suivent la date de cession, accompagnée du paiement.
En pratique, le notaire qui établit l'acte de vente calcule la taxe, la retient sur le prix et la reverse à l'administration. Vérifiez toujours son calcul, surtout le choix entre les 20% et le minimum de 3%, car l'erreur reste à votre charge.
Depuis les dernières réformes, vous pouvez aussi demander à l'administration un avis préalable sur le montant de la TPI avant de signer. Cette consultation sécurise votre opération et évite les régularisations après la vente.
Pièges fréquents et optimisation légale
Premier piège : jeter les factures de travaux. Sans justificatif, vous perdez une déduction qui réduit directement votre plus-value imposable. Conservez factures, contrats et preuves de paiement dès l'achat.
Deuxième piège : oublier la réévaluation du prix d'acquisition. Sur une détention longue, le coefficient d'actualisation fait une vraie différence. Troisième piège : vendre juste avant d'atteindre la durée d'exonération de la résidence principale, alors que quelques mois de patience suffisaient.
L'optimisation légale consiste à anticiper la sortie dès l'achat : garder tous les justificatifs, intégrer la TPI dans votre prix de vente cible, et simuler votre rentabilité nette de fiscalité avec notre calculateur d'impôt locatif et le simulateur de rentabilité.
FAQ + sources sur la TPI au Maroc 2026
- La TPI se calcule-t-elle sur le prix de vente ou sur le gain ? Sur le gain (la plus-value nette à 20%), avec un minimum de 3% du prix de vente qui s'applique s'il est plus élevé.
- Qui paie la TPI, l'acheteur ou le vendeur ? Le vendeur. Le notaire la prélève en général sur le prix au moment de la signature.
- Ma résidence principale est-elle exonérée ? Oui, si vous l'avez occupée comme habitation principale pendant la durée prévue par le CGI (souvent six ans). Confirmez la durée exacte avec la DGI.
- Que se passe-t-il si je vends à perte ? La cotisation minimale de 3% du prix de cession reste due, sauf cas d'exonération.
- Dans quel délai dois-je déclarer ? Dans les 30 jours suivant la cession, avec paiement spontané.
Sources utiles
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