Estimez instantanément votre rendement locatif brut avec le prix d'achat et un loyer mensuel ou annuel.
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Formule: rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100
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Le rendement brut est le premier filtre utilisé par la plupart des investisseurs immobiliers. Il permet d'éliminer rapidement les biens trop chers par rapport au loyer potentiel. Avec ce calculateur rapide, vous obtenez en quelques secondes un pourcentage simple à comparer entre plusieurs opportunités.
Ce résultat ne remplace pas une étude complète, mais il fait gagner un temps considérable. Au lieu d'analyser en détail des biens faibles dès le départ, vous pouvez concentrer vos visites et négociations sur les dossiers qui passent un seuil minimal de rendement.
Le rendement brut mesure uniquement la relation entre revenu locatif annuel et prix d'achat. Il ne prend pas en compte les frais d'acquisition, la fiscalité, la vacance, les charges de syndic, la maintenance, ni le coût du financement. Il faut donc l'utiliser comme un indicateur de tri, pas comme une décision finale.
Un bien avec 8% brut peut devenir moyen après charges, alors qu'un bien à 6,5% brut peut rester solide si la vacance est faible et la gestion optimisée. L'interprétation correcte consiste à utiliser ce score pour comparer rapidement, puis à approfondir avec un modèle de rentabilité net et cash-on-cash.
Prenons un appartement de 75 m² à Hay Hassani, à Casablanca, acheté 900 000 MAD et loué 5 500 MAD par mois, soit 66 000 MAD par an. Le calculateur affiche un rendement brut de 7,33 % (66 000 / 900 000 × 100). Sur le papier, le bien passe largement un seuil de tri à 6,5 %.
Ajoutez ensuite les frais d'acquisition : droits d'enregistrement de 4 % (36 000 MAD), conservation foncière d'environ 1,5 % (13 500 MAD), honoraires du notaire et frais annexes autour de 1,2 % (10 800 MAD). Le coût réel monte à 960 300 MAD et le rendement brut recalculé sur ce coût tombe à 6,87 %.
Retirez enfin les charges annuelles : syndic 4 800 MAD, taxe de services communaux à 10,5 % du loyer (6 930 MAD), un mois de vacance (5 500 MAD) et 3 000 MAD d'entretien. Il reste 45 770 MAD, soit un rendement net avant impôt de 4,77 %. Côté IR, l'abattement forfaitaire de 40 % ramène la base imposable à 39 600 MAD, dans la tranche à 0 % du barème si ce loyer est votre seul revenu imposable. L'écart entre 7,33 % et 4,77 % montre pourquoi le brut sert à trier, jamais à décider.
Étape 1: utilisez ce calculateur pour estimer le rendement brut de chaque bien shortlisté. Étape 2: gardez uniquement les biens qui dépassent votre seuil minimal (par exemple 6,5% ou 7% selon votre stratégie). Étape 3: basculez vers une simulation complète intégrant frais d'acquisition, crédit et charges mensuelles.
Cette méthode vous permet d'éviter les biais émotionnels. Elle transforme la recherche en process clair: tri rapide, validation financière complète, puis négociation. C'est particulièrement utile dans les marchés urbains où les écarts de prix entre quartiers peuvent fortement impacter la rentabilité.
Au Maroc, les investisseurs comparent souvent des rendements bruts qui varient selon la ville, la typologie et la qualité de localisation. Casablanca peut afficher des niveaux attractifs sur certaines surfaces, mais les prix d'entrée restent élevés. Rabat présente souvent plus de stabilité locative, avec un rendement parfois moins agressif. Tanger et certaines zones de Marrakech peuvent proposer des profils différents selon le mode d'exploitation.
L'important n'est pas de viser un chiffre universel, mais de fixer un seuil aligné avec votre objectif: cash-flow mensuel, stabilité, ou valorisation patrimoniale. Ce calculateur vous donne la première lecture; la décision finale se valide avec un modèle complet.
Ordre de grandeur pour 2026: un rendement brut entre 5% et 7% est courant en longue durée dans les grandes villes, au-delà de 8% le bien mérite une vérification approfondie (quartier, état, vacance réelle). Sous 4%, le projet ne tient souvent que par un pari sur la plus-value à la revente.
Ne validez jamais un achat uniquement avec le rendement brut. Ajoutez toujours une marge de sécurité sur les loyers, un scénario de vacance prudent, et l'ensemble des charges réelles. Ensuite, intégrez l'impact du taux de crédit et des frais d'acquisition pour passer du brut au net puis au cash-on-cash.
Si un projet reste acceptable après ces corrections prudentes, il est généralement plus robuste. C'est exactement l'objectif de notre parcours: calcul rapide ici, puis analyse détaillée sur le calculateur ROI principal.