Qu'est-ce que la retenue à la source sur les loyers au Maroc ?
La retenue à la source (RAS) sur les loyers est un mécanisme par lequel le locataire (lorsqu'il est une personne morale ou un professionnel) prélevé directement l'impôt sur le revenu locatif au moment du paiement du loyer, puis le reverse à l'administration fiscale. C'est donc le locataire (et non le propriétaire) qui assume la responsabilité du paiement de l'impôt. Ce dispositif existe pour sécuriser le recouvrement fiscal dans les relations commerciales ou les propriétaires seraient susceptibles de ne pas déclarer leurs revenus.
Il est important de bien distinguer la RAS du régime IR classique sur les revenus fonciers : ce sont deux mécanismes différents, applicables dans des situations différentes. Un propriétaire qui loue à un particulier est dans le régime IR classique (déclaration annuelle, abattement 40%). Un propriétaire qui loue à une société ou un professionnel peut être soumis à la RAS. Comprendre cette distinction permet d'intégrer correctement la charge fiscale dans votre simulation de rentabilité.
Qui est concerné par la retenue à la source sur les loyers ?
La RAS sur loyers s'applique lorsque le locataire est une personne morale (société, association, établissement public) ou un professionnel soumis à la taxe professionnelle qui loue un bien immeuble à usage professionnel ou commercial. En pratique : si vous louez votre appartement à une entreprise pour y installer ses bureaux, son local ou ses locaux commerciaux, votre locataire est tenu d'opérer la RAS sur chaque loyer versé.
En revanche, si votre locataire est un particulier (personne physique) qui loue votre bien à usage d'habitation personnelle, la RAS ne s'applique pas. Dans ce cas, vous relevez du régime classique des revenus fonciers avec déclaration annuelle et abattement de 40 %. La grande majorité des propriétés résidentielles louées à des particuliers n'est donc pas concernée par la RAS, mais il est essentiel de vérifier le statut de votre locataire, notamment pour les locaux mixtes ou les colocations d'entreprises.
Le barème de la RAS sur loyers 2026
Le barème de la RAS sur les loyers versés à des personnes physiques comporte deux taux, fixés par les articles 160 bis, 173 et 73-II du CGI : 10 % lorsque le montant brut annuel imposable des loyers versés au même propriétaire est inférieur à 120 000 MAD, et 15 % lorsqu'il atteint ou dépasse 120 000 MAD. Le taux s'applique sur la totalité du montant brut, pas tranche par tranche : à 130 000 MAD/an, les 130 000 MAD subissent 15 %. Le locataire est dispensé d'opérer la retenue lorsque le loyer annuel brut ne dépasse pas 40 000 MAD (30 000 MAD avant la loi de finances 2025). Depuis 2025, le propriétaire peut aussi opter pour une retenue libératoire de 20 %, présentée dans notre guide du taux libératoire. Tous les seuils et cas chiffrés sont dans notre barème détaille de la RAS 2026.
Ce prélèvement de 10 % ou 15 % constitue une avance sur l'IR du propriétaire, pas nécessairement le montant final de l'impôt. À la fin de l'année, le propriétaire déclare ses revenus fonciers avec l'abattement de 40 %, calcule son IR réel selon le barème progressif, et compare avec les RAS déjà versées. Si les RAS dépassent l'IR calculé, l'excédent est restituable. Si elles sont inférieures, un complément est dû. Vérifiez les taux en vigueur sur le portail de la DGI car ils peuvent être ajustés par la loi de finances annuelle.
Mécanisme en pratique : qui verse quoi et quand
Le mécanisme est le suivant : (1) Le locataire (personne morale) verse chaque mois au propriétaire 90 % ou 85 % du loyer selon le taux applicable (10 % sous 120 000 MAD/an, 15 % au-delà) et retient le reste. (2) Le locataire déclare et verse le montant retenu au service des impôts dont il relevé, généralement dans le mois suivant le paiement. (3) Il remet au propriétaire une attestation de retenue à la source mentionnant les montants retenus et versés. (4) Le propriétaire intègre ces retenues dans sa déclaration annuelle IR comme un crédit d'impôt.
Cette attestation est un document clé : conservez-la précisément car elle vous permettra de justifier les retenues devant l'administration et de valider le crédit d'impôt correspondant lors de votre déclaration. En cas de doute sur le statut de votre locataire ou sur l'obligation de RAS, demandez l'avis de votre centre des impôts ou d'un conseiller fiscal. Une erreur sur l'application ou non de la RAS peut exposer le locataire à des pénalités.
Calcul pas à pas : exemple avec un loyer commercial de 12 000 MAD/mois
Prenons un propriétaire qui loue un local commercial à une SARL pour 12 000 MAD/mois, soit 144 000 MAD/an. Ce montant atteint le seuil de 120 000 MAD : le taux applicable est 15 %, pas 10 %. La SARL verse donc 10 200 MAD au propriétaire et 1 800 MAD au fisc chaque mois. En fin d'année : loyer brut annuel = 144 000 MAD. RAS versées dans l'année = 21 600 MAD.
Calcul de l'IR réel du propriétaire : base imposable après abattement 40 % = 144 000 × 60 % = 86 400 MAD. Barème progressif : 0 (40 000 exonérés) + 2 000 (20 000 à 10 %) + 4 000 (20 000 à 20 %) + 1 920 (6 400 à 30 %) = IR total = 7 920 MAD. Les RAS versées (21 600 MAD) dépassent largement l'IR dû (7 920 MAD) : l'excédent de 13 680 MAD est restituable ou imputable sur d'autres dettes fiscales. Intégrez le loyer net effectivement reçu (10 200 MAD/mois) dans votre calculateur ROI pour une simulation précise.
RAS vs IR foncier classique : tableau comparatif
Qui s'applique : IR classique → location à un particulier. RAS → location à une personne morale ou professionnel. Qui paye : IR classique → le propriétaire (déclaration annuelle). RAS → le locataire prélevé et verse chaque mois. Taux : IR classique → barème progressif 0-37 % sur base après abattement 40 %. RAS → 10 % ou 15 % sur le brut selon le seuil de 120 000 MAD (avance d'IR, régularisée en fin d'année). Déclaration : IR classique → propriétaire déclare avant le 1er mars N+1 sur Simpl-IR. RAS → locataire déclare et verse mensuellement ; propriétaire intègre en déclaration annuelle. Impact cash-flow : IR classique → propriétaire reçoit 100 % du loyer et paye l'IR annuellement. RAS → propriétaire reçoit 90 % ou 85 % du loyer chaque mois selon le taux applicable (mais peut récupérer l'excédent de RAS en fin d'année).
Pour votre planification de trésorerie, notez que la RAS réduit votre encaissement mensuel de 10 % ou 15 % selon le seuil de 120 000 MAD, mais vous évite un paiement annuel important. L'effet sur la rentabilité finale est similaire, mais le calendrier de trésorerie est différent. Modélisez votre cash-flow mensuel dans notre calculateur ROI sur la base du loyer net reçu (après RAS) pour une vision réaliste.
Obligations déclaratives : ce que doivent faire locataire et propriétaire
Obligations du locataire (débiteur de la RAS) : déclarer et verser la RAS dans le mois suivant le paiement du loyer, auprès du percepteur dont il dépend. Remettre au propriétaire une attestation annuelle de retenues opérées. Tenir un registre des retenues effectuées. Les pénalités pour non-versement de la RAS peuvent être significatives pour le locataire.
Obligations du propriétaire (bénéficiaire des loyers) : déclarer ses revenus fonciers dans sa déclaration annuelle IR avant le 1er mars, même si des RAS ont été opérées. Imputer les RAS comme crédit d'impôt sur l'IR dû. Conserver les attestations de retenue fournies par le locataire. Vérifier en fin d'année si l'IR réel est supérieur ou inférieur aux RAS : dans le premier cas, il faut payer le complément ; dans le second, demander la restitution ou l'imputation. Consultez le portail DGI ou votre centre des impôts pour les procédures exactes.
Impact de la RAS sur le ROI locatif : comment l'intégrer dans vos calculs
Dans une location commerciale soumise à la RAS, votre encaissement mensuel effectif est de 90 % ou 85 % du loyer nominal (retenue de 10 % sous 120 000 MAD/an, 15 % au-delà). C'est ce montant qui doit alimenter votre calcul de cash-flow, pas le loyer brut. En fin d'année, vous pourrez potentiellement récupérer un excédent de RAS (si votre IR réel est inférieur aux retenues opérées), mais cette restitution n'est pas immédiate et ne doit pas être comptabilisée dans le cash-flow mensuel.
Pour une projection ROI rigoureuse : (1) entrez le loyer net mensuel reçu (brut × 90 % ou × 85 % selon le taux applicable) comme revenu dans notre calculateur de rentabilité. (2) Calculez votre IR réel en fin d'année selon la méthode de l'abattement 40 % et du barème progressif. (3) Si l'IR réel est inférieur aux RAS versées, intégrez le remboursement prévisible dans vos projections annuelles. (4) Si l'IR réel est supérieur, provisionnez le complément. Cette méthode garantit une simulation fidèle à la réalité financière de votre investissement.
FAQ + ressources sur la retenue à la source sur loyers Maroc 2026
- Ma RAS de 10 % ou 15 % est-elle le taux définitif de mon impôt ? Non, c'est une avance. Votre IR définitif est calculé en fin d'année selon le barème progressif après abattement 40 %. L'excédent de RAS est récupérable.
- Mon locataire particulier doit-il opérer une RAS ? Non, les particuliers ne sont pas tenus d'opérer la RAS. Seules les personnes morales et certains professionnels y sont obligés.
- Que se passe-t-il si mon locataire oublie d'opérer la RAS ? Le locataire est en faute et expose à des pénalités. En tant que propriétaire, vous restez redevable de l'IR sur ces revenus et devez les déclarer normalement.
- La RAS s'applique-t-elle sur les loyers en retard ? Oui, la RAS s'applique au moment du paiement effectif, pas à la date théorique d'échéance.
Sources utiles
Utilisez notre calculateur de rentabilité locative au Maroc
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